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宁波“40年产权”单身公寓 交易税费知多少?

发布日期:2019-08-19 03:41   来源:未知   阅读:

  近段时间,宁波的单身公寓市场颇为热闹(本文所称的单身公寓,特指土地使用权年限为40年、用地性质为商务办公的公寓,即俗称“40年产权”的公寓)。

  尽管早在年初就有相关消息,已经形成市场预期,但宁波于7月末正式确定、于9月15日起实施新的落户政策,明确“40年产权”的单身公寓也可以落集体户,还是被单身公寓各类销售方渲染为天大的利好。

  而时隔多年重出江湖的“售后包租”,乃至承诺多少年后高价回购的销售手段,虽然前车之鉴甚多,依然还是刺激到了相当一部分将单身公寓作为投资品的购房需求。

  如果购置后用于出租,单身公寓因为面积小、总价低,而租金水平却还往往高过普通住宅,其年租金回报率一般能够达到百分之四五甚至更高,比把钱存银行显然划算,也称得上是一笔不坏的买卖。

  但如果以投资普通住宅、期望日后大幅升值的角度来买单身公寓,那恐怕需要好好考虑——以后出售,“40年产权”的单身公寓非常高的交易税费,就是一个巨大的不利因素。

  首先需要特别指出的是,“40年产权”的房子——包括公寓、商铺、写字楼、车位等,不像普通住宅那样可以享受交易税费的优惠政策。

  具体来说,单身公寓的契税,一律按总价的3%缴纳,不分面积大小;增值税及附加,或者按总价或者按差额的5.6%缴纳(差额问题,下面还会详细说到),不能享受普通住宅那样购入满2年可免征的政策;个税,或者按总价的2%、或者按差额的20%缴纳,也不能享受普通住宅那样“满五唯一”(购入满5年、为家庭唯一住房)可免征的政策。

  还有一种税,普通住宅交易时候目前是不征的,但单身公寓交易时必须缴纳,即土地增值税。单身公寓的土地增值税,或者按总价的5%征收,或者按30%—60%的差额累进税率征收(这个下面也会详细说到)。

  依规,契税由买方缴纳,增值税附加、个税、土地增值税则由卖方缴纳。当然,宁波二手房买卖的所谓惯例,是房东“一脚踢”、只算净得多少房款,交易税费通常是转嫁给买方的。

  假设一套面积50平方米的单身公寓,单价15000元/平方米,即总价75万元。据上表可知,这么一套单身公寓,得缴:

  如果所有税费要买家承担,那买家相当于是按17340元/平方米的单价买入这套单身公寓,实际单价比合同单价高出近2400元。

  首先要搞清楚2个概念:第一,差额怎么算?这与计算增值税及附加、个税相关;第二,累进税率怎么算?这与计算土地增值税有关。

  按实征收方式下的所谓“差额”,在算增值税及附加时候,是指房子的成交价与原购入价的差额;算个税,则是指房子成交价减去原购入价、原来缴纳过的契税、本次转让房屋中所缴纳的税费(包括增值税及附加、土地增值税)及有关合理费用(主要是装修费用)后的余额。

  上文所举例的那套单身公寓,假设当初购入单价是12000元/平方米、即50平方米的总价是60万元——需要提供原购房发票来证明,那么现在按75万元出售,需要缴纳增值税及附加=(75万元—60万元)×5.6%=8400元。

  按实征收方式下,土地增值税的税率,叫四级超率累进税率,分成30%、40%、50%、60%四档,具体计算公式分别是:

  2.增值额超过扣除项目金额50%、但未超过100%的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;

  3.增值额超过扣除项目金额100%、但未超过200%的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;

  4.增值额超过扣除项目金额200%的,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

  这个公式里面,扣除项目金额的计算,也有一个公式:扣除项目金额=原购房发票金额×(1+5%×年限)+转让环节缴纳的有关税金(包括此次转让时缴纳的增值税及附加、当初购房时缴纳的契税等)。

  其中,“年限”代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数。而四级超率累进税率具体公式中的5%、15%、35%,就是指“扣除系数”。

  还是以上文那套单身公寓为例,假设房东是2年前买入的,当时缴纳的契税=60万元×3%=1.8万元,精装修、所以没有装修费用,则:扣除项目金额=60万元×(1+5%×2年)+原购入时缴纳的契税1.8万元+此次转让缴纳的增值税及附加8400元=68.64万元;增值额=75万元-68.64万元=6.36万元。

  增值额与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%,即没有超过50%。所以土地增值税按增值额的30%计算:土地增值税=6.36万元×30%=19080元。

  现在,我们回头再计算这套单身公寓的个税:个税=(75万元—60万元—原契税1.8万元—此次转让缴纳的增值税及附加8400元—此次转让缴纳的土地增值税19080元)×20%=20904元。

  契税:2.25万元;增值税及附加:8400元;个税:20904元;土地增值税:19080元。

  显然,虽然计算非常复杂,但按实征收比核定征收,能少缴将近5万元的交易税费。当然,这是这套单身公寓房价涨得不那么多的情况下算出的交易税费。

  如果这套2年前以60万元买入的单身公寓,现在翻了一番,涨到了120万元,那在按实征收方式下,需要按40%的税率缴纳土地增值税,算下来将近19.5万元之多!其交易税费总额则高达33.5万余元——相当于转让总价的28%!

  不管是核定征收还是按时征收,单身公寓的交易税费,显然都远远超过普通住宅——同样是满2年、50平方米的房子,简单按核定征收算,单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来要缴出让总价的15.6%,而普通住宅增值税及附加免征、契税1%、个税1%、没有土地增值税,只要缴出让总价的2%就够了。

  当然,目前宁波二手房市场上有些单身公寓房源,其实是亏着卖的。像鄞州万达的48克拉,当初1.5万元/平方米开盘,10多年了,现在市面上挂牌价仅1万元/平方米出头点的也不少。

  亏着卖的情况下,以按实征收方式,增值税及附加、个税、土地增值税倒都是不用缴了,但房东的心情,也是可想而知……

  近段时间,宁波的单身公寓市场颇为热闹(本文所称的单身公寓,特指土地使用权年限为40年、用地性质为商务办公的公寓,即俗称“40年产权”的公寓)。

  尽管早在年初就有相关消息,已经形成市场预期,但宁波于7月末正式确定、于9月15日起实施新的落户政策,明确“40年产权”的单身公寓也可以落集体户,还是被单身公寓各类销售方渲染为天大的利好。

  而时隔多年重出江湖的“售后包租”,乃至承诺多少年后高价回购的销售手段,虽然前车之鉴甚多,依然还是刺激到了相当一部分将单身公寓作为投资品的购房需求。

  如果购置后用于出租,单身公寓因为面积小、总价低,而租金水平却还往往高过普通住宅,其年租金回报率一般能够达到百分之四五甚至更高,比把钱存银行显然划算,也称得上是一笔不坏的买卖。

  但如果以投资普通住宅、期望日后大幅升值的角度来买单身公寓,那恐怕需要好好考虑——以后出售,“40年产权”的单身公寓非常高的交易税费,就是一个巨大的不利因素。

  首先需要特别指出的是,“40年产权”的房子——包括公寓、商铺、写字楼、车位等,不像普通住宅那样可以享受交易税费的优惠政策。

  具体来说,单身公寓的契税,一律按总价的3%缴纳,不分面积大小;增值税及附加,或者按总价或者按差额的5.6%缴纳(差额问题,下面还会详细说到),不能享受普通住宅那样购入满2年可免征的政策;个税,或者按总价的2%、或者按差额的20%缴纳,也不能享受普通住宅那样“满五唯一”(购入满5年、为家庭唯一住房)可免征的政策。

  还有一种税,普通住宅交易时候目前是不征的,但单身公寓交易时必须缴纳,即土地增值税。单身公寓的土地增值税,或者按总价的5%征收,或者按30%—60%的差额累进税率征收(这个下面也会详细说到)。

  依规,契税由买方缴纳,增值税附加、个税、土地增值税则由卖方缴纳。当然,宁波二手房买卖的所谓惯例,是房东“一脚踢”、只算净得多少房款,交易税费通常是转嫁给买方的。

  假设一套面积50平方米的单身公寓,单价15000元/平方米,即总价75万元。据上表可知,这么一套单身公寓,得缴:

  如果所有税费要买家承担,那买家相当于是按17340元/平方米的单价买入这套单身公寓,实际单价比合同单价高出近2400元。

  首先要搞清楚2个概念:第一,差额怎么算?这与计算增值税及附加、个税相关;第二,累进税率怎么算?这与计算土地增值税有关。

  按实征收方式下的所谓“差额”,在算增值税及附加时候,是指房子的成交价与原购入价的差额;算个税,则是指房子成交价减去原购入价、原来缴纳过的契税、本次转让房屋中所缴纳的税费(包括增值税及附加、土地增值税)及有关合理费用(主要是装修费用)后的余额。

  上文所举例的那套单身公寓,假设当初购入单价是12000元/平方米、即50平方米的总价是60万元——需要提供原购房发票来证明,那么现在按75万元出售,需要缴纳增值税及附加=(75万元—60万元)×5.6%=8400元。

  按实征收方式下,土地增值税的税率,叫四级超率累进税率,分成30%、40%、50%、60%四档,六合宝典,具体计算公式分别是:

  2.增值额超过扣除项目金额50%、但未超过100%的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;

  3.增值额超过扣除项目金额100%、但未超过200%的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;

  4.增值额超过扣除项目金额200%的,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

  这个公式里面,扣除项目金额的计算,也有一个公式:扣除项目金额=原购房发票金额×(1+5%×年限)+转让环节缴纳的有关税金(包括此次转让时缴纳的增值税及附加、当初购房时缴纳的契税等)。

  其中,“年限”代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数。而四级超率累进税率具体公式中的5%、15%、35%,就是指“扣除系数”。

  还是以上文那套单身公寓为例,假设房东是2年前买入的,当时缴纳的契税=60万元×3%=1.8万元,精装修、所以没有装修费用,则:扣除项目金额=60万元×(1+5%×2年)+原购入时缴纳的契税1.8万元+此次转让缴纳的增值税及附加8400元=68.64万元;增值额=75万元-68.64万元=6.36万元。

  增值额与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%,即没有超过50%。所以土地增值税按增值额的30%计算:土地增值税=6.36万元×30%=19080元。

  现在,我们回头再计算这套单身公寓的个税:个税=(75万元—60万元—原契税1.8万元—此次转让缴纳的增值税及附加8400元—此次转让缴纳的土地增值税19080元)×20%=20904元。

  契税:2.25万元;增值税及附加:8400元;个税:20904元;土地增值税:19080元。

  显然,虽然计算非常复杂,但按实征收比核定征收,能少缴将近5万元的交易税费。当然,这是这套单身公寓房价涨得不那么多的情况下算出的交易税费。

  如果这套2年前以60万元买入的单身公寓,现在翻了一番,涨到了120万元,那在按实征收方式下,需要按40%的税率缴纳土地增值税,算下来将近19.5万元之多!其交易税费总额则高达33.5万余元——相当于转让总价的28%!

  不管是核定征收还是按时征收,单身公寓的交易税费,显然都远远超过普通住宅——同样是满2年、50平方米的房子,简单按核定征收算,单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来要缴出让总价的15.6%,而普通住宅增值税及附加免征、契税1%、个税1%、没有土地增值税,只要缴出让总价的2%就够了。

  当然,目前宁波二手房市场上有些单身公寓房源,其实是亏着卖的。像鄞州万达的48克拉,当初1.5万元/平方米开盘,10多年了,现在市面上挂牌价仅1万元/平方米出头点的也不少。

  亏着卖的情况下,以按实征收方式,增值税及附加、个税、土地增值税倒都是不用缴了,但房东的心情,也是可想而知……